Порядок купли-продажи квартиры 7 шагов к сделке

За рубежом агент по недвижимости должен запомнить все этапы сделки и сдать государственный экзамен для допуска к работе. Однако в России нет закона, регулирующего деятельность риэлторов. Поэтому не все начинающие агенты знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры. Давайте разберемся, что должен делать подобный специалист на каждом этапе.

Если вы хотите купить квартиру в Новороссийске, то можете обратиться в наше агентство недвижимости – Агентствофрегат.рф. Наш менеджер всегда на связи и готов ответить на любые возникшие вопросы.

Определение

Это процесс передачи жилья от одного собственника к другому. К оформлению привлекаются продавец квартиры, покупатель и их представители – агенты по недвижимости. Их работа заключается в подготовке всей необходимой документации, ее тщательной проверке и урегулировании вопросов, которые связаны с документами. Тем самым возможно избежать возникновения трудностей с недвижимостью со стороны собственника.

Сделка с квартирой представляет собой долгосрочный процесс, который состоит из нескольких особо важных этапов. Как правило, он занимает от двух недель до 3-4 месяцев.

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Процедура купли-продажи квартиры начинается с определения правового статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определение юридического статуса

Правовых жилищных статусов всего два:

• начальный;
• вторичный.

Первичным считается то жилье, которое не передано в собственность. Его возможно приобрести по договору долевого строительства до сдачи дома в эксплуатацию или в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя. 

Если застройщик не смог продать квартиру до сдачи дома и зарегистрировал его как юридическое лицо, жилье автоматически становится вторичным. К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые право собственности было установлено хотя бы один раз.

Агент по недвижимости должен определить правовой статус жилья, чтобы оценить для себя объем работ и понять, что делать дальше:

• с каким продавцом заключить договор купли-продажи;
• какие документы подготовить;
• как проверить договорное соглашение.

Проверка юридической чистоты

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта. 

1. Контроль собственника квартиры. Это важный момент, ведь на рынке недвижимости по-прежнему много мошенников. 

Что нужно проверить:

1. Физическое и психическое здоровье продавца. Если у вас есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить договор в суде, и он будет признан недействительным. Поэтому важно попросить у владельца справку о том, что он не стоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
2. Количество наследников, которые могут получить жилье. На рынке недвижимости широко распространено мошенничество, когда собственник «забывает» о других наследниках, а затем эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и без квартиры.
3. Наличие несовершеннолетних собственников квартир. Для проверки законности права продажи жилья в этом случае необходимо подать заявление в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.

2. Получение выписки из ЕГРН. Такой документ требуется обеим сторонам сделки: продавцу – для подтверждения права собственности на квартиру, а покупателю – для проверки юридической чистоты квартиры. Но получить его можно не на все объекты, а только на зарегистрированные после 1998 года. До 31 января 1998 года право собственности на недвижимость было зарегистрировано в БТИ. Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, продавцу придется заказать справку в этом органе.

Что можно узнать из декларации или справки:

• подробная информация о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем построен дом;
• количество собственников квартир;
• история перехода прав собственности;
• наличие ограничений.

Сертификат необходимо заказать непосредственно в БТИ и подождать примерно 10 дней. Декларацию можно получить двумя способами: подав заявку через МФЦ или онлайн-заявку. В первом случае необходимо будет подождать 3-5 рабочих дней, и через несколько часов вы сможете получить электронный сертификат.

3. Изучение имущественных документов. Выделяют два 2 типа, которые необходимо проверить перед переговорами:

• подтверждающие – подтверждают право собственности на квартиру;
• титульные – указывают, за кем числится квартира.

Подтверждающие документы включают:

• свидетельство о праве собственности – выдается при регистрации имущества в собственность с 1998 по 2016 год;
• свидетельство о регистрации БТИ – выдано до 31 января 1998 г;
• свидетельство о собственности на жилище – выдано Правительством Москвы в 1990-е годы при приватизации.

15 июля 2016 г внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство о праве собственности больше не выдавалось. Если квартира была зарегистрирована после внесения изменений, юридическим документом будет только выписка из ЕГРН.

Титульные документы включают:

• контракт на продажу;
• договор о передаче жилья в собственность;
• свидетельство о праве наследования;
• договор дарения;
• бартерный договор;
• арендовать;
• справка из жилищного кооператива об уплате таксы;
• договор об участии в уставном капитале;
• решение суда.

Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры:

1. Справка об отсутствии задолженности. Для получения документа требуется обратиться в ЖЭК. Обратите внимание на оплату аудиторских услуг – как правило, это те, которые не выплачиваются чаще всего.
2. Выписка из личного кабинета. Из этой выдержки вы узнаете, кто в данный момент прописан в квартире и есть ли долги за квартиру. Документ можно получить в МФЦ.

Важно проверять в документах соответствие паспортных данных собственника из правоустанавливающих документов фактическому адресу, который прописан в паспорте.

Заключение предварительного договора купли-продажи

Подобное договорное соглашение необходимо заключить, если покупатель еще не готов к подписанию основного договора. При этом он уже определился с квартирой. Если у него нет полной суммы или не готовы документы, то по предварительной договоренности он забронирует квартиру и выкупит ее позже – в срок, установленный договором.

Агент по недвижимости должен объяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за несоблюдение, предусмотренную статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Только после того, как агент убедится, что покупатель и продавец согласны с условиями контракта, он может передать документы на подпись.

При заключении договора покупатель должен внести задаток за квартиру в размере 5-10% от общей стоимости. Он передает квартиру покупателю и гарантирует ее продажу собственнику.

Для получения гарантии риэлтор составляет дополнительный договор, в котором указывает стоимость квартиры и размер задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи заказчик передумает о покупке квартиры, задаток не возвращается.

Запрос документации для регистрации сделки

К сделке продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. К ним относятся:

• паспорт собственника;
• кадастровый и технический паспорт объекта;
• документы на право собственности;
• справка о составе семьи;
• документ об отсутствии налоговой задолженности;
• согласие всех собственников на продажу квартиры;
• справка об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги;
• согласие второго супруга на продажу недвижимости;
• разрешение офиса охраны, если владелец несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Подписание договора купли-продажи

Основные обязательные пункты составления договора:

1. Описание сторон: имя, фамилия, дата и место рождения, пол, реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания.
2. Описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер.
3. Стоимость объекта недвижимости и сроки оплаты полной суммы.
4. Зарегистрированные лица и условия их исключения из регистрационного реестра.
5. Крайний срок перехода права собственности на жилое помещение по передаточному акту.

Отсутствие хотя бы одной из точек влечет за собой недействительность операции. Кроме того, рекомендуется включить в договор два дополнительных пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

1. Семейное положение продавца и покупателя на момент совершения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если продавец указывает, что состоит в браке, он обязан дать согласие партнера на продажу недвижимости, иначе сделка не состоится;
2. Обязанность продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц по объекту.

При составлении договора есть много других организационных моментов, которые должен знать каждый агент по недвижимости:   

• название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
• нужно просто подписать договор шариковой ручкой синего цвета, т.к. черный выглядит как копия, а гель быстро тускнеет;
• нумерация абзацев должна быть строго последовательной;
• в тексте нет подтеков;
• листы договора прошиты или пронумерованы, и каждая страница подписана обеими сторонами сделки.

Оплата госпошлины и регистрация права собственности

При совершении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его правового статуса и состояния самого объекта недвижимости. Типовые размеры госпошлины:

• квартира или частный дом для физ лица – 2000 руб.;
• дом с участком на одного человека – 2350 руб.;
• дом или квартира для юридических лиц – 22 000 руб.

Если в квитанции указано третье лицо, его придется оплатить повторно.

Все участники сделки отправляют документы на регистрацию. Для передачи права собственности вам потребуются:

• весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
• контракт на продажу;
• передаточный акт;
• документы, удостоверяющие личность покупателя.

Задача агента по недвижимости – убедиться, что все документы правильно заполнены, и что их принял специалист отдела регистрации. Можно отправить пакет документов для регистрации через МФЦ или напрямую в Росреестр. Разница во времени ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать еще 2 дня.

Получение свидетельства о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает выписку из ЕГРН с новыми данными в Росреестре. Нанятый риэлтор должен убедиться в том, что в объявлении отсутствуют ошибки. Агент может получить выписку самостоятельно, но только посредством генеральной доверенности от покупателя.

После получения титулов агент регулирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает риэлтору комиссию, размер которой указан в договоре на оказание риэлторских услуг. На этом операция считается завершенной.