Как быстро продать дом в деревне - советы риэлтора

Ежегодно тысячи россиян сталкиваются с непростой проблемой – как продать дом быстро и как можно выгоднее. Одни рассчитывают на собственные силы, другие привлекают посредников. Однако немногим удается сделать это быстро и при этом получить приемлемую пользу. Попробуем понять, почему продавцы недвижимости добиваются успеха в условиях жесткой конкуренции, а не в условиях повышенного спроса.

Если вы хотите продать квартиру или дом в Новороссийске, то можете обратиться в наше агентство недвижимости – Агентствофрегат.рф. Наш менеджер всегда на связи и готов ответить на любые возникшие вопросы.

Как продавать дом: самому или через агентство

Первым делом собственник недвижимости должен определиться с тем, хочет ли он самостоятельно возиться с продажей либо задействовать риэлтора. В первом случае главное преимущество состоит в существенной экономии средств на услугах агента по недвижимости. Во втором придется потратить достаточно много времени на поиски профессионального и надежного специалиста, т.к. их выбор довольно-таки широк.

Если вы наткнетесь на недобросовестного риэлтора, то столкнетесь со следующими моментами:

• занижение затрат;
• некомплексный подход к собственным обязанностям;
• задействование скрытой комиссии, которые по факту будут переложены на покупателя.

Но нет гарантии, что вы найдете в престижном агентстве с высокой репутацией действительно опытного и знающего свое дело работника. Как правило, сотрудничество с риэлторами всегда сопровождается некоторыми рисками. Потому для их минимизации необходимо грамотно составить и внимательно проверить договор.

Поэтому имея достаточно свободного времени, знания основ продаж недвижимости и умение быстро сходиться с людьми, найти подходящего покупателя без помощи посредников вполне возможно. К тому же многие покупатели предпочитают иметь дело напрямую с собственниками объекта. Это позволяет им лучше понять предмет сделки.

Какую выгоду вы можете получить при сотрудничестве с риэлтором:

1. Ускорение решения технических проблем. Агенты по недвижимости знакомы с процедурой, имеют необходимые связи, потому могут получить необходимую информацию в кратчайшие сроки.
2. Более результативное проведение рекламной кампании. Профессионалы знают, как повысить рентабельность рекламы, разместив ее в высококлассных СМИ.
3. Получение доступа к профессиональному опыту и навыкам квалифицированных специалистов на рынке жилой недвижимости.
4. Повышение уровня безопасности и юридической чистоты сделки. Агентства уделяют достаточно внимания предпродажному обучению в части работы с юристами.
5. Использование имеющейся у агентства недвижимости клиентской базы, что позволяет значительно ускорить поиск покупателя.
6. Проведение сделки как один из элементов сложной схемы, в которой будут последовательно задействованы несколько клиентов агента по недвижимости. Самостоятельно обнаружить этих людей практически невозможно.

Многие из потенциальных покупателей используют встречи, чтобы присмотреться и понять, что они хотели бы купить. При этом у них в данный момент может не быть средств на покупку дома даже в краткосрочной перспективе. О чем они не считают нужным предупредить продавца, который рассчитывает на быструю продажу и зря тратит время, отбеливая достоинство дома.

Советы риэлтора по продаже дома

Если вы собираетесь быстро и без потерь денег продать элитную недвижимость, то очень зря. Ведь такие дома – это единичные экземпляры, которые ищут очень долго и подбирают тщательно. По этой причине вы вряд ли быстро найдете покупателя. Ни один совет о правильном подборе недвижимости не ускорит этот процесс.

Самая быстрая продажа частных домов происходит в среднем и низком ценовых группах, т.к. разительно отличается уровень спроса. Однако грамотная подготовка может все-таки ускорить продажу частного дома.

Проводить подготовку нужно сразу по всем направлениям для получения максимального результата в кратчайшие сроки:

1. Четко определитесь со стоимостью. Найдите идеальный баланс между рыночной ценой недвижимости схожего типа и вашими ожиданиями от продажи. Покупатели будут пытаться сбить стоимость, даже хотя бы просто из интереса. Здесь важно установить ту цену, дальше которой вы не будете торговаться. Это покажет ваше умение сотрудничать. С одной стороны вы знаете цену, с другой – вы готовы ее снизить. Если в объявлении не укажете цену, то это отпугнет покупателей. Не стоит также перегибать с ценой при ведении переговоров.
2. Подготовьте дом к продаже. Это называется предпродажной подготовкой и включает в себя осмотр придомовой территории и косметический ремонт. Первичный взгляд на дом сильно влияет на первое впечатление и на успешность сделки. Также проследите за тем, чтобы дом был чистым и светлым. Обязательно соберите все свои личные вещи и уберите животных. Все должно быть технически исправно, а также выглядеть уютно и пригодным для жизни.
3. Позаботьтесь о полном пакете документов на дом, чтобы во время купли-продажи уже все было готово и можно было наслаждаться своим новым домом.
4. Информируйте в объявлении обо всех важных моментах. Укажите основные характеристики предлагаемого объекта. Акцентируйте внимание на преимущества, которые получат потенциальные новые владельцы. Фотографии должны быть общими, давать представление того, как выглядит дом и пространство в нем. Не нужно фотографировать какие-то мелкие детали. Дополнительным плюсом будет проведение видеотура по дому. Также будьте готовы оперативно реагировать на все запросы со стороны потенциальных покупателей.
5. Проведите рекламную кампанию. Используйте все имеющиеся способы, чтобы достичь максимально эффективного результата. Рекламу можно разместить в газетах, сервисах объявлений, агентства недвижимости и т.д. Также при наличии большого количества родственников, друзей и коллег вы можете распространить информацию через них.
6. Выставите объявление на площадках и подайте его в печать несколько раз. Будьте готовы показывать дом потенциальным покупателям в удобное для них время. Старайтесь не пропускать телефонные звонки. Заранее уточните дату и время осмотра недвижимости. Если у вас нет на это времени, вы можете воспользоваться помощью своих друзей или родственников.

При проведении осмотра будьте тактичны и осторожны. После него обязательно дайте время покупателям посовещаться без вашего присутствия. Людям нужно переварить полученную информацию, обсудить ее, и только потом вынести свое решение.

Сколько времени занимает продажа дома

Крупные агентства недвижимости имеют большой опыт быстрой продажи домов. Практика показывает, что рационально использовать такой параметр, как количество сделанных оттисков. В среднем представлено от 5 до 20 презентаций.

Если эта сумма была значительно превышена, даже в отношении престижной собственности с землей, представляющей интерес как таковую, стоит снизить цену.

На скорость продажи жилья влияет группа факторов:

• рыночная ситуация, как в целом, так и в сфере недвижимости;
• соотношение фиксированной цены и среднерыночных показателей;
• региональные особенности;
• сезон. Больше покупают в марте-апреле и октябре-ноябре, накануне наступления теплых дней и зимних холодов.

Для загородного дома срок реализации в большинстве случаев составляет от четверти до полугода.

Продажа частного дома без посредников

Вне зависимости от того, собираетесь ли вы продавать загородный дом с помощью агента по недвижимости либо самостоятельно, пошаговый алгоритм не сильно различается. Для этого необходимо последовательно пройти 5 шагов:

1. Составление сметы предположительных расходов.
2. Проведение комплекса предпродажных подготовительных мероприятий, которые обязательно включают в себя подготовку всей необходимой документации.
3. Составление и подписание договорного соглашения.
4. Регистрация сделки в Росреестре.
5. Подача налоговой декларации.

Оценка недвижимости

Люди, часто занимающиеся продажей недвижимости, знают реальную стоимость дома и как его выгодно продать. При реализации таких объектов важно понимать, что цена формируется на основе нескольких факторов. Она может резко повыситься при очень удачной комбинации в следующих случаях:

1. Позиция. Чем ближе к городу, чем более развита инфраструктура, тем лучше и дороже.
2. Ландшафт и экологическое состояние. Чистый воздух, тишина, наличие речки или озера – играют важную роль в формировании цены.
3. Всеобщее состояние дома. Важен не только его возраст и площадь, но и прочность силовых конструкций, перекрытий, а также состояние коммуникаций и внутренняя отделка.
4. Придомовая территория. Приветствуется наличие подъездных путей, больших площадей и хозпостроек.

Продажа дома начинается с определения оптимальной цены. Если вы допустите ошибку, то потеряете часть прибыли. Возможно стоит задуматься об услуге профессионального оценщика недвижимости. Специалист составит профессиональное аргументированное заключение на основе данных, собранных по рынку на текущий момент. Стоимость услуги варьируется от 5000 до 10 000 руб.

Подготовка документации

Не получится срочно продать дом, пренебрегая подготовкой необходимой документации для заключения сделки. Все, что может заинтересовать покупателя, который обеспокоен юридической чистотой следующей сделки и рискует для себя большими деньгами, должно быть немедленно доказано. Это будет еще одним показателем того, насколько серьезно вы относитесь к сделке, и вы не пропустите ни одной важной детали.

Пакет, который понадобится продавцу, состоит из двух компонентов - основного и дополнительного. Во втором необходимости может и не возникнуть, но лучше подготовиться к удовлетворению запросов покупателей.

Основные документы

Если вы планируете провести сделку самостоятельно, у нас под рукой есть базовый пакет документации. Требуется наличие:

• удостоверяющие личность карточки. Покупателю демонстрируется оригинал российского паспорта, он также понадобится ему при подписании договора купли-продажи;
• юридический документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарение);
• текущая выписка из ЕГРН;
• технический паспорт и план этажа;
• кадастровый паспорт;
• выдержки из домовой книги;
• явное согласие всех лиц, зарегистрированных по этому адресу, которые обязуются выписаться.

Готовность основного пакета показывает потенциальным покупателям серьезность намерений контрагента, который заинтересован в своевременном осуществлении продажи. Это побудит их к переговорам, попыткам добиться снижения цены или другой выгоды. Процесс пойдет с начальной точки, после чего его будет легче завершить.

Дополнительные документы

Необходимость предоставления определенных документов возникает в связи с определенными обстоятельствами, сопровождающими заключение сделки. Он должен обеспечивать:

• нотариальное согласие супруга - на недвижимое имущество, приобретенное в браке. Или вам нужно будет предъявить доказательства того, что супруга продавца не имеет прав на жилище, например брачный договор;
• разрешение органа, осуществляющего опеку/защиту несовершеннолетних владельцев.

Покупатель также вправе запросить:

• справка об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным платежам и другим видам эксплуатации здания;
• справка из налоговой инспекции об отсутствии налоговых обязательств на приобретенное, подаренное или унаследованное имущество.

После проверки документов, представленных продавцом, контрагент убеждается в юридической чистоте и безопасности сделки, в отсутствии ограничений и претензий на долю собственности со стороны третьих лиц.

Заключение договора купли-продажи

После достижения договоренности и проверки документов можно приступать к оформлению сделки с недвижимостью с земельным участком. Письменная форма обязательна, и нотариальное заверение требуется, если выдано:

• несколько владельцев;
• несовершеннолетние или лица с ограниченной дееспособностью среди владельцев.

Договор купли-продажи составляется в соответствии с определенными требованиями. Условия должны быть отображены:

• существенные, без которых нельзя обойтись, поскольку их отсутствие ставит под угрозу действительность операции;
• дополнительные, которые вводятся по предложению одной или обеих сторон.

Вам не обойтись без:

• название соглашения;
• наименования сторон и сведения о них (паспортные данные);
• предмет договора, его местонахождение, подробное описание, цель;
• данные, содержащиеся в выписке ЕГРН;
• список жителей и их права пользования недвижимостью после продажи;
• платежное поручение и гарантии;
• даты, когда покупатель вступает во владение.

Передача недвижимости покупателю происходит после завершения сделки. Это установлено передаточным актом, предусмотренным ст. 556 ГК РФ.

Передача права собственности на дом

Для совершения сделки рекомендуется как можно скорее обратиться в Росреестр по поводу перехода права собственности в другие руки. Таким образом, стороны выполняют последние взаимные обязательства: теперь покупатель будет платить налог на имущество. Ответ Росреестра в виде выписки из ЕГРН придет в течение пары недель.

Оплата налогов

Продавец жилья должен доказать, что он хороший налогоплательщик. Даже если существуют льготы, освобождающие от уплаты НДФЛ, полученный от продажи, необходимо подавать налоговую декларацию по Форме 3.

Льгота предусмотрена на период владения недвижимостью, а также:

• пятилетние (купленные);
• три года (унаследовано, приватизировано, подарено).

При отсутствии налоговой льготы суммы платежа рассчитываются:

• полученный доход;
• по кадастровой стоимости, принятой с коэффициентом 0,7.

В налоговой декларации, которую необходимо подать до конца апреля следующего года, можно запросить:

• предоставление налогового вычета в размере 1 млн рублей;
• учитывать документально подтвержденные затраты на покупку, ремонт и модернизацию здания.

Для минимизации налогооблагаемой базы рациональнее платить НДФЛ с доходов, понимаемых как разница между продажной и покупной ценами с ремонтом. Если дом не был получен в результате заключения договора купли-продажи, выгоднее написать заявление о предоставлении налогового вычета в размере миллиона долларов.

Дополнительные платежи

При продаже недвижимости возникает ряд дополнительных расходов, по которым стороны согласовывают порядок их оплаты. К ним относятся:

• страхование собственности – 0,3% от стоимости;
• проверка документов – до 2000 руб.;
• выписка из ЕГРН – 200 руб.;
• юридическая поддержка, здесь невозможно назвать точную сумму, т.к. она зависит от региона и иных обстоятельств.

Особенности продажи частных домов

Когда вы продаете даже самый старый дом, он не должен разваливаться и быть обветшалым, а наоборот пригодным для комфортной жизни. Но есть еще одно важное правило. Согласно ст. 35 ТК РФ при продаже здания или его части оно обязательно должно располагаться на земельном участке, на который распространяется право собственности.

Обычно покупку совершают по двум сценариям:

1. Договор купли-продажи с указанием цены на здание и на участок отдельно.
2. Два договора: на дом и на участок соответственно.

Но есть и исключения, согласно которым вы можете продать дом без участка. По п. 4 ст. 35 ТК РФ:

1. Продаваемая часть дома не может быть выделена в натуральном выражении с куском земли.
2. Дом на земле, которая больше не находится в собственности.
3. Здание располагается на участке на условиях права пользования чужой собственностью.

Разумеется потенциальных покупателей требуется предупредить о всех вышеперечисленных условиях.