Покупка квартиры в новостройке, что нужно знать в 2021

По мнению многих людей главная задача при покупке квартиры в новостройке заключается в поиске новостроящегося дома, в который возможно вложить деньги с минимальным риском. И в этом они несомненно правы. По непонятной причине большая часть потенциальных покупателей наоборот пренебрегает безопасностью собственных вложений.

Когда они решают купить недвижимость, то часто совершают серьезные ошибки:

• не проверяют платежеспособность строительной компании;
• не изучают историю реализованных проектов;
• не читают подписанные договоры, которыми в итоге пользуются недобросовестные участники рынка.

Чтобы быть готовыми к их манипуляциям при покупке квартиры, сегодня мы выясним, что стоит принимать во внимание при покупке новостройки.

Для покупки квартиры в Новороссийске вы можете обратиться в наше агентство недвижимости – Агентствофрегат.рф. Наш менеджер всегда на связи и готов ответить на любые возникшие вопросы.

Риски доплатить при банкротстве

Права покупателя полностью защищены законом в случае, если вы приобретаете договор владения капиталом. При банкротстве застройщика за вами остается право собственности на квартиру в доме, который достроит уже новая строительная компания. Однако здесь имеется несколько важных моментов.

Все дело в статье из Федерального закона «О банкротстве» от 25.07.2012 г. П. 127, гласящий, что застройщик должен быть готов оплатить часть долгов, поскольку у банкрота отсутствуют. В случае, если долги не будут погашены, жилищный кооператив не получит недостроенный объект для завершения строительства.

Сюда входит следующий список долгов:

• абсолютно все судебные расходы на банкротство;
• выплаты вознаграждений ликвидаторам долгов;
• оплата работы лиц, которые, согласно тендеру, обязательно должны участвовать в процессе строительства;
• выплата по кредитам в первой и второй очередях.

Обратите внимание, что выплата по кредитам происходит в так называемых очередях. В первую входит компенсация за вред здоровью, долги по заработной плате и т.д.

При покупке квартиры рекомендуется предварительно отложить дополнительные 5-10% на непредвиденные обстоятельства, т.к. по статистике кредиторы юридических лиц способны вернуть лишь 3,5% от общей суммы запрошенных средств. Если говорить простым языком, в случае банкротства у предприятия просто не останется денег.

Что нужно знать при покупке апартаментов

Если в случае банкротства девелоперской компании вы находитесь в руках дошкольного учреждения, в котором вам обещают жилое помещение, то в соответствии с законом о банкротстве вы можете гарантировать право на получение этого помещения, в будущем право собственности, по окончании строительства. Оно сохраняется за каждым покупателем квартиры в новостройке согласно DDU.

Для этого необходимо подать в арбитраж заявление о внесении требований в реестр о передаче жилого помещения. За счет этого ваша квартира не будет участвовать в аукционе, и вы сможете быстрее получить ее и отпраздновать новоселье. Но в случае с квартирами, автостоянками, а также складскими и коммерческими помещениями нельзя гарантировать право получения помещения в будущую собственность.

Причина в том, что право будущей собственности предоставляется только владельцам жилых и нежилых помещений площадью менее 7 кв.м. В результате при банкротстве строительной компании владельцам нежилых помещений в большинстве случаев остается только попросить вернуть свои деньги.

Последний шанс сэкономить ваши инвестиции будет в суде на строительной площадке объекта недвижимости. Он заключается в попытке признать в судебном порядке право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, если этот объект находится в высокой степени готовности, иначе судья просто не согласится удовлетворить это требование.

Документы: переуступка прав требования по ДДУ

Представьте себе такой образ, что девелопер перед продажей квартиры сначала переиздает ее аффилированному с ним юридическому лицу, а уже потом на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве продает эту недвижимость. Что это означает:

1. У компании выводятся активы, благодаря чему застройщик может успешно скрыть свой доход от налоговых органов, т.к. через уступку кредитных прав он может продать квартиру по цене, во много раз превышающей эту стоимость той же квартиры по договору долевого участия. Средства, полученные от продажи, поступят не на счета застройщика, а на счета аффилированного с ним юридического лица.
2. Уступка позволяет застройщикам в соответствии с законодательством безболезненно обходить защитные меры, созданные для дольщиков с помощью счетов эскроу. В результате чего строительные компании могут эффективно получать средства участника долевого строительства задолго до завершения строительства.
3. Когда после покупки квартиры в новостройке необходимо будет взыскать единовременную сумму за просрочку истечения DDU, она будет рассчитываться не из стоимости договора передачи, по которому покупатель заплатил, но из стоимости контракта DDU, заключенного между промоутером и лицом, аффилированным с ним. Таким образом, штраф по 214 ФЗ окажется намного меньше по объему, во сколько раз стоимость DDU ниже стоимости уступки.

Обращаем ваше внимание, что согласно п. 2 ст. 9, Федеральный закон № 214 Закона об участии в долевом строительстве, в случае одностороннего отказа от исполнения своих обязательств по DDU покупатель возвращает именно ту сумму денег, которая была уплачена за DDU, а не ту, которую он фактически заплатил за уступку.

Следовательно, чтобы не подвергаться таким высоким рискам, оговаривайте DDU только непосредственно с клиентом или внимательно прочтите договор, чтобы узнать, какая цена на квартиру указана на самом деле. Часто это скрыто глубоко в контракте, чтобы у потенциального покупателя не возникало лишних вопросов, если они его увидят.

Иногда стоимость объектов может указываться не для каждой отдельной квартиры, а для всех квартир одновременно. Для расчета реальной стоимости вашего жилья требуется определить цену 1 кв.м., разделив общую стоимость контракта на всю площадь, а затем умножить результат на площадь вашего строительного объекта.

Как запугивают от расторжения ДДУ

Следующий метод позволяет застройщику легко отговорить акционера от желания прекратить действие DDU, если строительная компания не соблюдает сроки строительства. И действительно, после открытия соглашения DDU на странице, где написано, что в случае одностороннего расторжения соглашения акционером он платит строительной компании штраф в размере нескольких процентных пунктов от стоимости соглашения.

Большинство сразу забывает об этой идее, потому что не готова потерять на ровном месте от 5 до 20% стоимости контракта, особенно потратив деньги на покупку квартиры в новостройке на услуги агентства недвижимости.

Объективно говоря, этой санкции не стоит опасаться, поскольку данное условие признано недействительным, что вытекает из п. 2 ст. 9, Федеральный закон № 214 Закона об участии в долевом строительстве, который гласит, что в случае одностороннего прекращения ДДУ участником долевого строительства застройщик обязан вернуть все полученные от него средства.

Подводные камни обещаний

Не секрет, что площадь квартиры может измениться после завершения строительства. Это значит, что заплатив 70 метров из расчета 1 метр - 150 000 рублей, тогда по окончании строительства квартира может потерять пару метров своей площади. А сколько вы заплатили за лишние метры 300000 рублей, девелопер не вспомнит, т.к. прописал в договоре купли-продажи новостройки условие, что при уменьшении полезной площади на несколько процентных пунктов расчет не производится между вами.

С другой стороны, в том же договоре он указал, что при увеличении площади объекта по результатам замеров БТИ вы обязаны оплатить дополнительную площадь в течение семи дней. Несмотря на это, согласно определению Кассационного суда первой общей юрисдикции от 09.07.2020 N 88-18227 / 2020, условие соглашения о невозможности взаиморасчетов в случае уменьшения эффективной площади.

Квартира считается условием, которое затрагивает ваши права как потребителя, поскольку позволяет клиенту фактически переместить квартиру на меньшую площадь, поэтому в противоположной ситуации вполне разумно признать в суде вашу обязанность оплатить дополнительное пространство, указанное в контракте, как незаконное.

Застройщик будет лукавить

В среднем более трети документов при покупке квартиры в новостройке оформляются с нарушением действующего законодательства. Нарушениями могут выступать десятки различных пунктов соглашения:

1. Оплатите застройщику определенную сумму - обычно до 10% от стоимости контракта - если покупатель решит продать квартиру по соглашению о передаче кредита до окончания строительства.
2. Гарантийные обязательства застройщика на объект долевого строительства начинаются с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а не с момента передачи объекта покупателю, что противоречит п. 5 ст. 7 ФЗ-214 закона об участии в долевом строительстве.
3. Застройщик категорически при обнаружении дефектов в квартире берет 45 суток на их исправление. По закону о долевом строительстве срок устранения дефектов должен удовлетворять обе стороны сделки. Потому не стоит соглашаться с устранением дефектов, т.к. они все равно будут сделаны некачественно за такой маленький срок. Дело в том, что согласно ч. 2 ст. 7 закона п. 214-ФЗ, в случае нарушения данных требований участник долевого строительства вправе по своему выбору обратиться к застройщику с просьбой устранить недостатки, либо пропорционально снизить цену договора, либо потребовать возмещения затрат устранения недостатков. В этом случае право выбора, о чем спрашивать, предоставляется вам, а не застройщику согласно договору купли-продажи новостройки.
4. Обязанность участника по оплате жилищно-коммунальных услуг начинается с момента завершения строительства, а не с момента передачи имущества.
5. Рассмотрение спора между сторонами возможно только в суде, выбравшем застройщика в дошкольное учреждение, не соответствующее закону о защите прав потребителей, согласно которому можно подать жалобу в суд по месту жительства объекта строительства, по месту регистрации застройщика либо по месту его постоянной или временной регистрации.

Эскроу-счета при покупке квартиры в новостройке

Счета условного депонирования – это счета, открываемые в банке, аккредитирующего застройщика. Сюда поступают деньги покупателей квартир и лежат на счету, пока строительная организация не сдаст полностью готовый объект. Предполагалось, что подобные счета будут существенно снижать риски покупки квартиры в новостройке. Это связано с тем, что у застройщика больше мотивации завершить объект, тем самым получить деньги за проведенную работу. За нарушение сроков сдачи, строительная компания несет кредитные обязательства перед банком. Однако после их введения по факту все оказалось совсем по-другому.

Не многим известно, что сдача объекта – статус счетов escrow, когда строительная компания получает деньги с продажи квартир – никогда не значило то, что объект долевого строительства переходит акционеру по акту приема-передачи и наоборот. После окончания стройки и до полноценной сдачи готового проекта неизвестно, как долго это будет происходить. Может на протяжении полугода, может год, а может и больше.

Дело в том, что строительство может быть не завершено. Как правило, подобная ситуация возникает по причине не устраненных неисправностей определенных узлов, а также в результате незаконченной внутренней отделки помещений. Однако объект все равно вводят в эксплуатацию. Но каким же образом это происходит? У кого имеются полномочия на подобное решение?

Ни для кого не секрет, что преимущественно новые дома вводят в эксплуатацию с нарушением многочисленных правовых и технических норм. Это происходит по причине халатности сотрудников, уполномоченных органов, коррупции либо простого желания уложиться в план и сдать объект вовремя. Вот и получается, что нерабочий лифт, отсутствующие двери в подъезде и черновая отделка не влияют на срок сдачи дома.

Если дом уже сдан, это означает, что застройщик прямо сейчас заберет деньги с эскроу-счетов. И он имеет на это полное право в соответствии с п.6 ст 15.5 Закона об участии в долевом строительстве ФЗ-214. Также в такой момент фиксируется прибыль застройщика несмотря на то, что квартиры еще не проданы, и ни один из участников долевого строительства не стал собственником.

Возникает вопрос и предположение о мрачном прогнозе покупки квартиры. Застройщик не завершил строительство дома (например, не доделал внутреннюю отделку или электрику), но уже ввел дома в жилом комплексе в эксплуатацию. Какой есть для него смысл продолжать строительство дома, доделывать незавершенные работы? Ведь ему это попросту невыгодно.

С введением обязательных эскроу-счетов при покупке квартиры в новостройке изменились риски. Однако с 1 июля 2019 года появились следующие изменения:

1. В новостройках увеличилась стоимость квадратного метра. С февраля 2020 за целый год цена выросла на 20%.
2. Банки получили возможность заработать в 2, а то и в 3 раза больше на кредитовании застройщиков и акционеров. Также они могут повторно использовать ипотечные средства покупателей квартир.
3. Акционеры при формировании проектов и их строительстве больше не могут требовать проценты по сделке в случае одностороннего прекращения договора.
4. Тем, кто покупает квартиру впервые, кажется, что купить квартиру стало безопаснее. С таким мнением выступило 77% россиян, прошедших опрос во ВЦИОМ.

Таким образом покупатели лишились возможности расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке из-за каких-то его недостатков, неслабо насолив застройщику.

На что стоит обратить внимание

Если вы не успели заключить и подписать договор купли продажи квартиры в новостройке, то имеете полное право потребовать изменения пунктов, которые кажутся странными либо неуместными. Однако вероятнее застройщик откажется от поступившего предложения и заявит, что все договора идентичны и заключаются на одинаковых условиях.

В таком случае вы можете попросить оставить основной договор без изменений и заключить новый. В него внесут некоторые корректировки в соответствии с вашими пожеланиями. Таким образом вы абсолютно законно получите нужные правки в договоре купли-продажи.

Но важно понимать, что еще могут отказать под предлогом, что вместо вас успеет купить другой человек. Потому просто помните, что даже после подписания договорного соглашения, если не понравились конкретные моменты, то вы можете обратиться в суд. Уже там получится потребовать объявить определенные пункты или разделы договора недействительными